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Sareb, la metamorfosis del 'banco malo': entre el desagüe del ladrillo y los problemas del alquiler

Sareb, la metamorfosis del 'banco malo': entre el desagüe del ladrillo y los problemas del alquiler

Fecha: 26 Enero 2020 20:00

Vivienda. El alquiler atisba las primeras bajadas de precios en un año clave

El terremoto del estallido de la burbuja inmobiliaria en España provocó años después el seísmo del sector bancario, inundado casi por completo de inmuebles y préstamos cuyo valor se desvaneció. Reducir el riesgo de esos activos para las entidades financieras se convirtió en uno de los puntales del rescate al sector allá por 2012, con el Gobierno de Mariano Rajoy al frente del plan, y es así como surge la idea de un vehículo por el que desaguar todos los elementos tóxicos. Era noviembre de 2012 y al vehículo se le llamó Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).

Han pasado siete años y medio desde entonces, justo la mitad de la vida proyectada para ella, y el conocido como banco malo ha decidido dar un giro radical en su estrategia para cumplir con su misión antes de la fecha de caducidad: 2027.

Por delante tiene no pocos retos. Con la vivienda como uno de los principales problemas para los españoles, hay quien demanda un papel más protagonista en la hoja de ruta del actual Ejecutivo para afrontar los problemas de acceso a la compra y alquiler en el país. El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos contempla promover la colaboración entre Sareb y las administraciones públicas (comunidades autónomas y ayuntamientos) para impulsar la utilización de viviendas para alquiler social, una opción mucho más rebajada que la nacionalización total que siempre ha defendido la formación de Pablo Iglesias.

Y es que la idea de una Sareb completamente pública no es tan sencilla. "Sareb nunca se pensó como un instrumento para la política de vivienda del Ejecutivo. Es una sociedad que puede favorecer el acceso, pero que también sigue criterios de mercado para minimizar pérdidas y, en algún caso, producir beneficios", comenta Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de Funcas.

Los expertos dudan de que esta alternativa sea factible. Por un lado, el Gobierno no podría hacerlo de manera unilateral, sino que tendría que convencer al resto de entidades accionistas, que poseen el 54,1% del capital y buscan retorno de la inversión que realizaron en 2012.

Por otro lado, cuestionan su efectividad para rebajar la tensión en el mercado residencial. "No es un objetivo de Sareb y difícilmente de forma colateral se podrá producir, pues los inmuebles que tiene la sociedad en zonas donde hay tensiones fuertes de precios no son suficientes para afectar al conjunto del mercado», señala José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. "Aunque el público en general cree que Sareb es un gran contenedor de inmuebles, la mayoría de los activos que recibieron fueron créditos al promotor (80%) y no inmuebles (20%)", añade.

107.000 inmuebles por 11.343 millones

Jaime Echegoyen, presidente de Sareb.

Ese 20% tenía un valor de 11.343 millones de euros y estaba compuesto por 107.000 inmuebles, de los cuales la mitad eran viviendas y anejos (trasteros y plazas de aparcamiento), tanto terminados como sin finalizar; la otra mitad estaba compuesta por suelos (rústicos y en desarrollo), locales comerciales, hoteles industriales, etc. El otro 80% eran préstamos al promotor valorados en 39.438 millones.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Ministerio de Fomento) ha estudiado fórmulas para integrar parte de esos activos en sus planes para ampliar el parque social de vivienda. Ambos entablaron negociaciones para la colaboración mediante la cesión de suelos, pero esa opción no acabó de cuajar, si bien ninguna de las dos partes descarta que se exploren nuevas fórmulas.

"Una proporción significativa de los activos inmobiliarios de Sareb son suelo y se encuentran en zonas que en la actualidad tienen poca demanda. Es más factible que, como está sucediendo en algunos ayuntamientos, el sector público pueda comprar inmuebles y dedicarlos, por ejemplo, a su parque de alquiler social o que se llegue a convenios de cesión temporal para que pasen a alquiler social de familias vulnerables".

José García Montalvo se refiere a la reciente compra por parte del Gobierno vasco de nueve pisos que Sareb poseía en la región para integrarlos en la agencia autonómica de alquileres sociales. Es la primera vez que una región realiza una compra de este tipo.

No obstante, Sareb lleva tiempo colaborando con algunas instituciones públicas mediante la cesión temporal de viviendas a 11 comunidades autónomas y a 12 ayuntamientos (Madrid y Barcelona, entre ellos) en el marco de su programa de ayuda a colectivos en situación de emergencia social. Son más de 2.400 inmuebles los que forman parte de estos acuerdos de cesiones y se trata por el momento de eso, cesiones, aunque desde Sareb reconocen que otras regiones están estudiando seguir la estela del Ejecutivo vasco y adquirir en propiedad parte de esas viviendas.

Futuro como superpromotor-nueva estrategia

Por acciones como esta, muchos empiezan a ver la metamorfosis del banco malo en un superactor inmobiliario. El propio Jaime Echegoyen, consejero delegado de la compañía, lo describe a EL MUNDO en esta línea. «Hace poco más de siete años Sareb era una start-up con 50.000 millones en activos bajo gestión en un momento en el que el sector inmobiliario estaba totalmente estancado, y se ha convertido en uno de los principales agentes económicos de la industria inmobiliaria y financiera», asegura.

Según sus cifras y cerca del ecuador del mandato, Sareb ha ingresado más de 25.500 millones de euros, lo que ha permitido reducir la cartera que gestionan en más de 17.000 millones y cancelar más de 15.600 millones en deuda.

Pero queda camino por recorrer hasta liquidar todos los activos y cancelar la deuda avalada por el Estado.

"Ahora intenta funcionar más como una sociedad inmobiliaria y con una gestión más ágil. Los primeros años no han sido fáciles en ese sentido porque, entre otras cuestiones, ha habido que asentar los pilares de financiación de la sociedad y probar varias formas de gestión. La cartera que tiene Sareb es considerable y estos cambios son normales", apunta Santiago Carbó.

Los pilares de la nueva estrategia

DesplegableLa promoción inmobiliaria, como muestra la creación de Árqura homes en alianza con Värde Partners para dirigir un fondo de más de 800 millones levantar más de 17.000 viviendas hasta 2027. Reducir la actividad en el mercado de préstamos -una de sus partes más intensas hasta ahora-, ejecutando esos préstamos para tener más inmuebles y de esa forma transformar más de 1.800 millones de deuda este año y 3.800 millones el próximo.Participación más activa en la gestión de los activos y para ello está renegociando los contratos que tiene con los servicers. "Estas y otras medidas de negocio nos van a permitir ahorrar unos 300 millones hasta 2027", apunta el responsable de la sociedad.

Nuevo CEO

Uno de los puntos álgidos de ese cambio es la elección de un nuevo consejero o consejera delegada de la sociedad que conviviría con el cargo de presidente que ahora mismo ocupa Jaime Echegoyen. Sareb ya contó en el pasado con esa figura de consejero delegado, ocupada por el propio Echegoyen, mientras Belén Romana fue presidenta de la entidad hasta que la abandonó en 2015. La idea ahora es que la presidencia tenga un perfil más institucional y que un nuevo consejero delegado lleve las riendas de la gestión.

En ese plan, "hemos virado hacia una estrategia que refuerza nuestra apuesta por la creación de valor en la cartera y que pasa por realizar un mayor esfuerzo en la judicialización de los préstamos para transformarlos en inmuebles, levantar obra nueva donde hay demanda y dinamizar la gestión de suelo", explica Echegoyen. Pretenden ahorrar así "unos 300 millones hasta 2027", asegurar el cumplimiento de la misión de Sareb y recuperar el dinero invertido en la desintoxicación del ladrillo bancario. Por el momento no está cumpliendo con esa meta y los números rojos la persiguen.

La idea de conceder una prórroga siempre se cuela entre los interrogantes, aunque a día de hoy parece improbable, tal y como reconocen fuentes del sector. "Las sociedades de activos históricamente han funcionado durante los plazos establecidos y más allá si ha sido necesario. Se entiende que la voluntad es darle salida pero siempre con un sentido económico, y cambiar algún plazo o plan puede ser necesario en caso extremo si no se lograran los objetivos", concluye Santiago Carbó.


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